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楼市入秋房企加紧“御寒”:暂停拿地 土拍量价齐跌

时间:2019-09-09 13:11:59   作者:股票君   来源:股票配资网   阅读:58   评论:0
内容摘要:  中秋将近,气候微凉。  各大房企年中成绩会刚刚散场,喧嚣过后,楼市也逐渐冷了下来。  在中报亮眼数据的背面,各家冷暖自知。即使年头我们已有意识地放慢了前进的脚步,但由于各大房企拟定的全年方针本身就不高,因而上半年的出......

  中秋将近,气候微凉。

  各大房企年中成绩会刚刚散场,喧嚣过后,楼市也逐渐冷了下来。

  在中报亮眼数据的背面,各家冷暖自知。即使年头我们已有意识地放慢了前进的脚步,但由于各大房企拟定的全年方针本身就不高,因而上半年的出售完结状况遍及仍维持在方针出售额的40%左右。

  上海易居房地产研究院数据显现,本年8月,4 个一线城市成交面积环比下降 19%,同比下降 16%;18 个二线城市成交面积环比下降 10%,同比增加 6%;18 个三四线城市成交面积环比下降 4%,同比下降 17%。

  其间,8月百强房企权益口径成绩较7月微降1.7%,更是低于1月-7月均值。TOP30房企中,有11家单月成绩环比下降。进入本年下半年,百强房企的出售规划已接连两个月出现下滑。

  楼市真正入秋。

  下半年根本暂停拿地

  从往年阅历来看,刚阅历了6月的成绩冲刺之后,7月和8月的楼市出现降温并不令商场意外。商场的短暂下行往往被视为“季节性调整”或“技术性调整”,究竟不少房企习气的上下半年出售份额为“四六开”,因而无论上半年成绩完结得如何,各大房企依旧对下半年完结成绩方针很有信心。

  但本年的商场下滑,还有一个不可忽视的布景,即调控继续施压,融资途径大幅收紧。

  7月30日举行的中央政治局会议初次清晰提出“不将房地产作为短期影响经济的手法”,体现了中央操控房价上涨的决心,业界遍及认为下半年各地调控方针松绑的可能性简直为零。

  一起,在资金端,央行会议要求保持个人住房借款合理适度增加,禁止消费借款违规用于购房。日前,监管部门又严令限制资金流入房地产行业,特别是近年来炙手可热的ABS融资、房地产信任。即使各大港股上市公司热心的海外融资途径,也变成了“只能用于借旧换新,不得增发新债”。

  受此影响,开发商在出资和拿地中变得慎重而迟疑。

  在本年的中期成绩会上,一贯高调的融创董事会主席孙宏斌清晰标明,公司下半年根本暂停拿地,“除非有特别好的机会,否则根本上在拿地这块目前是中止的”。此外,包含富力、旭辉在内的多家房企掌门人,均在不同场合表达过类似“暂停拿地”的观点。

  事实上,即使没有标明“暂停拿地”,但不可否认的是,越来越多的房企在本年中期成绩会上释放出慎重甚至收缩的信号。例如,龙头房企万科将本身开展界说为“匀速运动”、避免大起大落;碧桂园则称,未来要看机会均衡布局、涣散风险。

  土拍“量价齐跌”

  房企的慎重态度,第一时间直观地反映在了土拍商场。

  8月29日,南京国土局会集拍卖了11幅地块,总出让面积达56.5万平方米,起拍总价超158亿元,其间,涉宅地块多达8幅,出让总面积超56万平方米。这样的土地出让规划若放在上半年,恐怕又会引发一场房企间的史诗级抢地大战。但令人意外的是,此次土拍最终有7幅地块以底价成交、1幅地块流标。

  不止是南京,即使是当时炙手可热的粤港澳大湾区,下半年来“底价成交”和“流拍”现象都已屡见不鲜。

  上海易居房地产研究院数据显现,2019年8月,40个典型城市土地成交建筑面积4383.2万平方米,环比大幅下降16.9%,为 3 月份以来初次环比下降,同比大幅下降17%。土地出让金方面,8月40个城市土地出让收入为1933.7亿元,环比下降30.3%,同比下降11.2%。

  由此看来,7月30日中央政治局会议的定调可谓马到成功,且这一降温态势恐非一朝一夕。

  联讯证券分析师李奇霖在研究报告中猜测,在监管全面封堵房企融资的当下,后续房地产出资大概率会出现加速下行,且这一趋势可能会继续到明年年中。

  不过,有业界人士向《世界金融报》记者标明,房企获取土地是有周期性的,为了在年底实现结转,不影响年报的赢利和现金流状况,我们本就习气于上半年拿地,下半年回款,所以“下半年根本暂停拿地”纷歧定是商场下行的变现,而是一种常态。

  财经评论员严跃进也向记者分析称,一方面,这与上半年土拍商场炽热有很大关联,不少房企上半年以及过往剩下土储已十分足够;另一方面,也的确与开发商所谓的“拿地周期”有关。

  不过,在严跃进看来,即使受房企的拿地周期影响,这一状况在往年并未表现得如此明显,也不会有多家房企清晰标明“根本暂停拿地”。“本年方针影响较大,特别是融资方针,融资越难就意味着融资本钱越高,土储越高,占用的资金也越大,这也是本年我们都着重土储适中、加速周转,而非越高越好的原因”。

  进入全员卖房年代

  一边是来自出售规划的增速压力,另一边是融资、出售受限,房企陷入了两难的为难之境。

  特别是关于不少正处于规划冲刺关键时期的中小型开发商而言,随着行业会集度进一步加重,其正面临生死存亡的关键时期,开启“全员卖房年代”的营销形式,成了打胜这场战役的有力武器。

  年代地产就是其间一员。

  日前,商场有传言称,年代我国公司下达卖房方针,要求从普通员工到副总裁都要完结卖房方针,若在规定时间内完结不了就会被裁人。

  随后,年代我国快速回应称,这实为房企现在通行已久的全民营销,公司只是号召发动我们活跃宣扬、推荐公司项目;且裁人信息不实,公司并没有下硬性的方针要求。

  虽说裁人是假,但全员卖房是真。这一无奈的举措背面,所映射的或是中小型房企在商场下行压力下关于营销成绩渴求。

  面对方针压力,虽然碧桂园、万科等龙头房企可以不慌不忙地指出要有质量的开展,但那些还在全力冲刺“千亿”的很多房企,则不得不顶着压力,逆水行舟,继续做大规划。

  例如,年头定下千亿出售方针的美的置业,在上半年出售规划完结度达47%的基础上,仍标明要加速去化。美的置业高级副总裁徐传甫在成绩会上标明,现在整个公司正采纳各种办法,从供货、出售、去化等各个环节加大力度推动,保证千亿方针实现。鄙人半年的出售策略中,“一盘一策、抢收商场”,“继续打造自销途径”等也被美的置业分列出来。

  此外,《世界金融报》记者还注意到,为应对当时商场下行周期,越来越多的房企挑选献身部分赢利,转而挑选“协作形式”来冲击规划。

  在禹洲地产的年中成绩会上,谈及本年上半年合约出售额284.74亿元中的权益占比,首席财务官邱于庚坦承,本年上半年,公司为了冲规划,做了些献身,恰当调整了权益占比,由上一年的70%降至60%左右。不过,邱于庚着重,突破千亿后会渐渐把权益提上来。

  严跃进认为,一方面,在调控深化、融资收紧的大布景下,大房企遍及挑选自动操控扩张速度,提前储藏现金流过冬;另一方面,行业分化的加大在所难免,因而中斗室企为了继续扩展规划,提升本身的行业影响力,在监管全方位封堵房地产债款融资途径的状况下,寻找具有优势且能互相借力的同行或金融机构协作共同开发,不失为一种有用的解决方案。


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