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高价地“被套”负债上升 时代中国“全员营销”背后压力隐现

时间:2019-09-11 14:06:27   作者:股票君   来源:股票配资网   阅读:145   评论:0
内容摘要:  在商场下行的今日,现金流意味着房企的生命线,年代我国要化解眼前窘境,有必要左手去化右手融资,“全员营销”或是不得已之举。  广州海珠石岗路,标有“年代我国”字样的围挡圈住了一幅土地,这正是该公司两年多前拿下的“地王”项目。 &......

  在商场下行的今日,现金流意味着房企的生命线,年代我国要化解眼前窘境,有必要左手去化右手融资,“全员营销”或是不得已之举。

  广州海珠石岗路,标有“年代我国”字样的围挡圈住了一幅土地,这正是该公司两年多前拿下的“地王”项目。

  从现场来看,自上一年8月开工以来,项目施工进展并不快,到达出售条件好像遥遥无期。

  “地王”占用的20亿资金关于一家中斗室企来说是个不小的担负。近几年,年代我国大举扩张,迅猛拿地,导致负债大幅增加,经营性现金流已连续6年为负。

  而年代今年前8月出售431.4亿元,仅完结年度方针的57.52%,现金流压力隐现。

  9月3日,年代我国紧跟我国恒大,传出“全员卖房”的消息,出售指标乃至和裁人挂钩。

  剖析人士称,在商场下行的今日,现金流意味着房企的生命线,年代我国要化解眼前窘境,有必要左手去化右手融资,“全员营销”或是不得已之举。

  负重前行

  作为一家中小型民营区域性房企,年代我国曩昔几年的操作可谓斗胆。

  2017年3月29日,年代我国以20.37亿元从20多家房企手中夺得广州海珠石岗路地块,楼面地价约5.5万元/平方米,创下广州土地商场的最高单价纪录。

  链家信息显现,现在,该地块周边紧挨着的项目金融街融御均价是62000元/平方米、越秀星汇海珠湾新房均价58000元/平方米,临近的雅居乐海珠小雅新房均价为56000元/平方米,均与年代我国的土地楼面价相差无几。

  高企的地价让项目入市困难,陷入为难。8月6日,年代我国董事会主席岑钊雄在年中成绩会上称,该项目下一年应该能够推出商场;财报显现,项目将于2021年竣工。

  事实上,年代曩昔几年在土地商场体现进步。时刻拉回至2015年末,年代我国在短短两个月内,在广州、佛山连刷三次高价地;2016年重仓东莞拿3宗高溢价地块,溢价率均在400%以上,其间一块乃至超越500%。

  在冲刺千亿的节骨眼,年代我国拿地也未放缓。2019年上半年,公司新增拿地金额187.6亿元,已超出上一年全年的实践拿地金额。

  此外,公司上半年拿地出售比为60%,较上一年全年拿地出售比提高39个百分点,亦较TOP100房企上半年平均拿地出售比高出18个百分点。

  值得注意的是,年代我国上半年所获取的土地溢价遍及较高。其上半年共拍得土地21幅,其间除了广东汕头市澄海区的地块之外,拿地的溢价率皆在33%以上,河源地块溢价率更是达104.8%。

  克而瑞研讨中心认为,年代上半年活跃拿地的主要原因,是为了弥补上一年远低于平均的拿地金额,并为未来出售规划增加打下基础。尽管市中心高溢价的项目远比郊区低溢价的项目在出售风险上要低,但在大部分城市限价令未有放松的前提下,未来项目结转时对公司利润率会有一定压力。

  进步的土地策略令年代在三年内完成成绩翻番,但价值也很沉重——负债大增,经营性现金流长时间为负。

  中报显现,到2019年6月30日,年代我国的有息负债总额为501.20亿元,同比增加23.51%。其间,短期债务及一年内到期的长时间债务为101亿元,与2018年末比较增加38.36%;净负债率同比增加3.6个百分点至70.8%;融资本钱约为4.32亿,同比上升75.18%。

  另据数据,年代我国的经营性现金流自2014年以来均为负数,今年上半年为-27.75亿。

  但整体来看,年代的财务尚算健康。到上半年,年代地产账上的现金及银行结存账面余额为257.83亿元,比上一年同期减少了6%,现金短债比为2.6倍。

  国泰君安表明,上半年年代我国借贷本钱为 7.55%,较上一年同期的7.6%略有下降。未来随着评级的提高,融资本钱有望进一步下降。

  全员卖房

  年代我国是当前房企规划竞争、冲击千亿的生计状况之缩影。“未来的商场中,千亿是个门槛。”

  但是,激进规划扩张叠加严厉的楼市调控,年代我国在2019年难言轻松。

  上半年,年代我国合同出售额312.3亿元,同比增20.1%,增速较上一年放缓32.6个百分点,也仅完结750亿元合同出售方针的41.64%。

  其间,粤港澳大湾区(含清远区域)是出售奉献主力,上半年该区域的出售占比高达93.3%。这也是年代我国被长时间诟病的风险点之一——区域过于会集珠三角。

  上半年,在合同出售面积同比增加36.87%的情况下,年代我国的出售增速、出售价格均呈现下滑。其间,出售价格由上一年的17240元/平降至15131元/平,相差2109元/平。

  究其原因,是来自广州、佛山出售奉献减少,别离为总额的30.6%、27.5%;比较上一年同期,两者奉献别离下降4.54、9.4个百分点。而出售额略有提高的江门、清远、惠州等,大都来自本就比例不多的三线城市。

  受商场下行影响,到8月,年度出售方针完结度尚不足60%。这意味着,接下来的四个月,年代我国还要再加大力度卖318.6亿元。

  年代我国迅速行动应对。近日有消息称,年代我国要求各级别员工在2020年1月15日之前,有必要卖出相应套数的房子。如若没有完结,则可能“被离职”。

  年代一名内部人士泄漏,他所在的部分被要求推销高、中、低端三个项目,若未完结则会相应罚款。

  不过,该人士表明,从公司内部付款等方面,现在并未感受到资金很严重。

  对此,年代我国对21世纪经济报导记者回应,“全员营销”是房企通行已久的做法,公司只是发动我们活跃宣扬、推荐公司产品、项目信息,没有下硬性的指标要求。

  从职业来看,年代我国此次营销力度高于同一梯队的房企。

  易居研讨院智库中心研讨总监严跃进认为,加快出售本质都是和出售方针有关,冲刺千亿的房企实践上压力更大;对年代而言,要化解“地王”占用资金的压力、拿地的资金压力,年代还需依赖出售不断回笼资金。

  他弥补,出售是房企重要的现金流,去化不到位会带来资金压力。在近期商场降温下,各类房企遍及面对压力,无论是在供给端仍是需求端,都会活跃进行开拓,以提高成绩。

  国泰君安国际剖析师曾新芫指出,年代我国全年可售货值为1300亿元,其间下半年约700亿元。若完成50%去化率即可完结全年方针(同比增加24%),若方针未来出售保持20%-30%增速,2020年有望冲击千亿出售规划。


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